1. Bảng giá đất mới tăng "sốc": Cú hích lớn từ luật đất đai 2024

Dự thảo bảng giá đất mới tại TP.HCM, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026, tuân thủ yêu cầu bắt buộc của Luật Đất đai 2024 về việc xây dựng bảng giá theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường. Mục tiêu là giảm thiểu sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế.

Sự thay đổi này đồng nghĩa với việc chi phí sử dụng đất tại nhiều khu vực sẽ tăng lên đáng kể so với khung giá hiện hành:

• Tăng mạnh tại khu vực trọng điểm: Một số tuyến đường ở các khu vực trung tâm trước sáp nhập như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, có mức giá dự kiến tăng 30-40%.
• Áp lực lên vành đai logistics: Ngay cả các khu vực ngoại vi và khu vực có cảng biển, nơi tập trung nhiều kho bãi, như Cần Giờ, cũng ghi nhận mức điều chỉnh tăng 10-20% tại các tuyến đường huyết mạch (Duyên Hải, Giồng Cháy...).
• Điều chỉnh đột biến: Tại một số khu vực trước đây thuộc Bình Dương, giá đất dự kiến áp dụng từ năm sau tăng gấp 2-3 lần so với mức cao nhất hiện hành.

Sự gia tăng này, dù vẫn thấp hơn so với giá khảo sát của đơn vị tư vấn, đã tạo ra một mặt bằng chi phí mới cho mọi loại hình bất động sản, bao gồm cả đất sản xuất kinh doanh và đất logistics.

2. Cơ chế tác động: Vì sao kho chung chắc chắn tăng giá?

Ngành logistics, đặc biệt là hoạt động cho thuê kho chung, là ngành sử dụng đất đai với cường độ cao (Land-intensive). Do đó, chi phí đất đai luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư và vận hành.

Mối liên hệ giữa bảng giá đất tăng và giá cho thuê kho diễn ra theo cơ chế rõ ràng:

• Tăng chi phí sử dụng đất/thuế đất: Các chủ đầu tư kho bãi lớn phải nộp tiền thuê đất hoặc thuế sử dụng đất hàng năm dựa trên bảng giá đất do Nhà nước quy định. Bảng giá đất mới tăng đồng nghĩa với việc các khoản chi phí này sẽ tăng theo tỷ lệ tương ứng.
• Đội vốn đầu tư (capex): Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng các dự án kho bãi, logistics mới cũng sẽ tăng cao. Điều này làm tăng chi phí vốn hóa, và để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải tăng giá cho thuê.
• Đẩy chi phí sang khách hàng: Cuối cùng, để bù đắp cho sự gia tăng của các chi phí đầu vào cố định này, các chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh tăng giá cho thuê kho chung và kho riêng. Người thuê sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất.

3. Chiến lược ứng phó cho doanh nghiệp thuê kho trước làn sóng tăng giá

Trước áp lực chi phí sắp tới, các doanh nghiệp cần có những động thái chủ động để đảm bảo tính ổn định và hiệu quả của chuỗi cung ứng:

   3.1. Đàm phán và khóa giá thuê dài hạn ngay lập tức:

   Đây là chiến lược phòng vệ quan trọng nhất. Nếu doanh nghiệp dự kiến nhu cầu thuê kho ổn định trong vài năm tới, hãy nhanh chóng đàm phán với chủ đầu tư để ký kết hợp đồng thuê kho dài hạn (từ 3-5 năm). Việc       này giúp khóa chặt mức giá thuê hiện tại (hoặc mức tăng đã được thỏa thuận thấp) trong nhiều năm, tránh bị ảnh hưởng trực tiếp bởi đợt tăng giá lớn vào đầu năm 2026.

  3.2. Tối ưu hóa diện tích lưu trữ hiện tại:

   Khi giá thuê kho tăng, mỗi mét vuông diện tích đều trở nên đắt đỏ hơn. Doanh nghiệp cần tập trung vào việc tối đa hóa mật độ lưu trữ trong không gian đang thuê. Giải pháp bao gồm ứng dụng công nghệ quản lý kho       (WMS), và đầu tư vào các hệ thống kệ chứa hàng cao tầng để tăng khả năng lưu trữ theo chiều cao, từ đó giảm diện tích thuê tổng thể mà vẫn đáp ứng được nhu cầu hàng hóa.

  3.3. Cân nhắc chiến lược chuyển dịch vị trí kho bãi ngoại vi:

   Xem xét các khu vực lân cận TP.HCM có giá thuê kho hợp lý hơn (như Long An, Đồng Nai, hoặc các tỉnh vệ tinh khác) nếu chi phí vận chuyển tăng thêm không quá lớn. Việc dịch chuyển mô hình "kho trung tâm" sang        "kho vệ tinh" có thể là giải pháp cân bằng chi phí logistics tổng thể.

  3.4. Chuyển đổi sang mô hình kho thương mại điện tử (fulfillment):

   Đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa hoặc hoạt động trong lĩnh vực E-commerce, việc thuê kho chung truyền thống có thể không còn hiệu quả. Chuyển sang thuê dịch vụ kho Fulfillment trọn gói (3PL) giúp doanh nghiệp     linh hoạt hơn về chi phí và chuyển giao rủi ro về tăng giá đất cho bên cung cấp dịch vụ bên thứ ba.

Nguồn tham khảo: Dân Trí: Chi tiết bảng giá đất mới tại TPHCM dự kiến áp dụng từ năm sau

CÔNG TY CỔ PHẦN GIAO NHẬN VÀ KHO BÃI MIỀN NAM

Địa chỉ: 362/19 Ung Văn Khiêm, Phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam
Mst: 0313375737
Điện thoại: 028 6261 0555 - 0907 166 133
Email: info@strans-log.com
Website: www.strans-log.com